近年来，由于房屋征收、房屋拆迁“红透半边天”，催生了农村房屋买卖合同效力的民事诉讼。因为这类确认效力的诉讼不存在时效限制，二十几年前的买卖契约也可能被翻出来对簿公堂，所以这类诉讼的总量逐年上涨。那么，哪些房屋买卖合同会被认定为有效？哪些又会被认定为无效？

一、同村村民之间发生的宅基地房屋买卖合同

同村村民成立的宅基地房屋买卖合同一般是有效的，只要不存在《合同法》52条规定的欺诈、胁迫损害国家利益等法定的无效情形或者违反《土地管理法》第62条规定的一户一宅的无效情形。理由在于，同村村民之间进行房屋买卖，宅基地使用权是在集体经济组织内部流转，并不会导致集体所有的土地所有权权利状态受到影响。

需要注意的是，判断是否是“同村村民”，不局限于建立房屋买卖合同的时间节点。如果在诉讼之前，或在一审辩论终结前，买受人或其家庭成员的户口已经迁入所购房屋所在村的，一般认为符合“同村村民”的身份要件。

二、村集体经济组织统一建设并公开销售形成的房屋买卖合同

村集体经济组织在农村集体所有土地上建造房屋，例如典型的小产权房，并向社会公开销售的，根据《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条的规定，该类房屋买卖合同无效。

三、宅基地流转试点地区村民将宅基地房屋出售给城市居民或不同村村民的房屋买卖合同

根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，在北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市等33个试点县（市、区），存量经营性集体建设用地允许入市交易、同权同价。在以上试点地区发生的农村村民将宅基地房屋卖给城镇居民或非本村村民的，可以被认定为有效合同。对此，可参见《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定。

四、非宅基地流转试点地区村民将宅基地房屋出售给城市居民或不同村村民的房屋买卖合同

同样是根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条，对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同村村民的，该类房屋买卖合同一般应认定无效。

不过，就不同村村民之间发生的宅基地房屋买卖合同，如果发生在33个试点地区以外的地方，并不当然无效，还要看当地高级人民法院有没有不同的司法意见。比如，《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号）中规定，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。