导读：通常，一个建设项目用地，应当依法申请使用国有土地，而不能直接占用集体所有的土地进行建设。确实需要占用集体土地的，应当先由政府部门按照法定程序将集体土地转性为国有土地。不过，由于将集体土地征收为国有土地的审批程序繁琐，通常需要持续较长时间。于是，在不少地方，便产生了协议动迁模式：在征地程序尚未完结、未取得征地批文的情况下，动迁实施单位根据自愿协商原则，直接与宅基地使用权人或房屋所有权人签订补偿安置协议，即不强调动迁的强制性。这类补偿安置协议签订后，被拆迁人能否以未取得征地批文、违反《土地管理法》主张协议无效？

问题的提出

前几日，有一位来自上海市闵行区浦江镇的杨女士经朋友介绍，专程来到北京找到笔者咨询：她父母名下的宅基地房屋于2018年被协议动迁，哥哥依据三兄弟姊妹此前所签订分家析产协议中关于父母宅基地房屋遇拆迁由他出面签订协议的约定，与动迁部门签订了拆迁补偿协议。杨女士认为，哥哥签的协议补偿偏低。当她后来了解到动迁项目尚未取得征地批文因此才协议动迁的时候，便动心起念，能不能以动迁部门在未获得征地批文、征迁合法性不足为由，确认哥哥所签的拆迁补偿协议无效？

律师说法

协议动迁中，动迁实施单位往往是行政机关本身或者受行政机关委托，而与被拆迁人签订拆迁补偿协议。因此，拆迁补偿协议的性质一般属于行政协议。判断协议效力时，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》及有关司法解释并参照适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。

关于合同无效，主要见《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”如果已经签订的补偿协议不存在以上五种情形，便不属于无效合同。

实践中，像杨女士一样认为协议动迁模式下签订的补偿协议无效的观点不少，他们认为：被拆迁房屋坐落的土地系集体土地，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十八条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定进行，在未取得征地批准文件、未进行征地公告、未组织听证及公告征收补偿安置方案即组织实施占地拆迁行为，构成违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形。

然而，由于协议动迁拆迁模式与政府征收拆迁模式的最大差异在于协议动迁不具有强制性，虽然动迁的目的与征收行为存在联系，但却属于不同的法律关系，法律分别赋予当事人不同的救济权利和途径。假设协议当事人起诉要求确认补偿协议无效，而征收行为尚未被确认为违法，法院不会因此而否定协议的效力，也不会主动去审查征收行为的合法性。如果协议是合同各方在协商基础上达成，协议内容对安置补偿方式、补偿金额等事项作出了权利义务的明确约定，甚至已经履行完毕，一般视为双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。简而言之，协议动迁模式下签订的补偿协议一般不会直接因未获得征地批文而无效。