导读：

对于预征收协议，很多旧城区改造、棚户区改造的被征收人并不陌生。征收部门组织被征收人签预征收协议的时候，通常会告知，签这个协议主要是为了统计同意征收的比例，在预签约期限内如果未达到生效比例，比如北京市的85%，则协议不生效，征收工作终止。而签订了预征收协议的被征收人，还需要腾空房屋、交钥匙、交房产证。这类预征收模式因为签约速度快、征收成功率高，实践中逐渐推广开来。不过，对于被征收人来说，可能会面临房屋征收决定尚未作出协议是否有效、协议约定补偿标准过低能否反悔等问题。对于一些有自建面积的公房承租人来说，还可能会面临没有签进协议的自建面积能否要求追加补偿的问题。笔者将结合实务经验，就预征收协议的效力和风险展开论述。

正文：

一、预征收协议的效力

虽然《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，国有土地上房屋征收活动要以房屋征收决定为基础，从逻辑顺序上来说，依次经过房屋征收决定程序、房屋征收评估程序，才能进入协商并签订补偿协议程序。但这一点并不必然令预征收协议无效。在很多省份、直辖市都制定有预征收模式的相关法律规范，只要签订预征收协议的人数达到一定比例，预征收协议就会自动生效，等同于正式的征收补偿协议。鉴于这个签字的严肃性，被征收人不能掉以轻心、盲目签字，而应当以签订正式征收补偿协议的判断标准来确定是否签字。

二、预征收协议的三大风险

风险一：协议履行风险

在预征收协议发生法律效力之前，协议中约定的货币补偿款和安置房都不会实际给付。而在不少地方，临时过渡安置费既不在协议中体现，也不会实际发放。因此，签订预征收协议后交房、交钥匙的，往往只是被征收人单方履行协议，单方承担履行搬迁义务的成本，比如投资性房屋空置成本、生产性房屋停产成本、房屋租赁成本等。至于房屋征收部门一方何时履行补偿义务，则不确定。当然，协议并不必然生效，是否能够履行也是不确定的。与此同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求征收费用在征收决定作出之前全额到位。在预签约协议签订时，征收决定尚未作出，征收费用尚未达到全额到位、专款专用的状态，一旦项目范围广、资金缺口大，也将加大协议后期履行的风险。

风险二：补偿合理性风险

预征收协议一旦签订，就并不单纯只是同意房屋被征收的一个表态，而是同时接受了补偿方案。有的被征收人并未意识到这种捆绑性，认为签字只是同意征收、其他补偿问题可以事后慢慢谈，无疑是认识误区。实际上，这个预征收协议只等签约比例达到既定数值直接转化为正式协议，无论是补偿标准、还是补偿范围都只能按协议中已经确定的内容走了。笔者曾遇到过不少补偿标准签低了、自建房面积没给合法性认定和补偿能否反悔、追加补偿的咨询。然而，当他们签订预征收协议的事后，这种可能性已经被抹掉了，除非协议中明确保留了补偿标准或补偿范围的增加空间。

风险三：权利救济受限风险

预征收模式下，只有签订预征收协议的人数达到地方性法律规范要求的比例时，方具备作出房屋征收决定的条件。而房屋征收决定作出之后，预征收协议的生效条件无疑也已经成就，从而对征收人与被征收人同时产生约束力。此时，如果被征收人发现或认为协议中补偿标准过低、安置不足，能否再去打官司进行权利救济呢？比如起诉房屋征收决定。多数情况是不乐观的。因为在协议生效后，征收方往往会将补偿款项给付到位，随之被征收人的征收补偿权益已经在事实上进行了处分，那么房屋征收决定已经对其权益不产生实际影响，被征收人再去起诉房屋征收决定或其他征收中的行政行为时，便已经不再具有诉讼利益。

律师提醒：

《论语·子路》：“无欲速，无见小利。欲速则不达，见小利则大事不成。”这句古语告诫人们不能一味贪图求快，而应当慢下来把事情做好。对于多数被征收人来说，征收补偿是一件大事情。如果涉及“预征收协议”签字问题，最好三思而后行，多向征收方咨询了解补偿方案、协议条款及有无保留再议事项，多了解房地产市场价格、周边征收补偿实例及动向，必要时先咨询一下专业律师，以免事后追悔莫及。