导读：

宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户使用的土地，主要用于建造住房、辅助用房（厨房、杂物房、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。随着城镇一体化进程的纵深化发展，新农村建设、城中村改造、旧村改造越来越多，宅基地房屋拆迁越来越普遍，但是与农户“钱袋子”息息相关的补偿安置问题，大多人却不明就里，本文遂就常见且重要的三个问题做简要论述。

正文：

一、宅基地房屋拆迁安置是按户籍人口数量还是按照建筑面积？

宅基地房屋拆迁安置，是指被拆迁房屋拆除后，被拆迁人可以获得多少安置房。对于这个问题，目前法律没有硬性规定，主要看地方政策，总的来说有三种类型：

①按户籍人口数量确定安置面积：以合法有效的宅基地使用权证、建房批准文件等计户，该户内户籍人口数量排除已经享受过拆迁补偿安置政策的人口后，乘以人均安置面积即为总的安置面积，而不少拆迁项目还会出一些照顾性政策，比如独生子女、大龄未婚、住房困难等情形增加一定安置面积。

②按房屋面积或宅基地面积确定安置面积：有的地方按照房屋面积乘以一定系数确定，有的地方按宅基地面积的一定百分比确定，比如北京不少城区采取按宅基地面积70%确定安置面积。

③混合模式，即允许被拆迁人根据自家“人多地少”或“人少地多”的具体情况自行选择按户籍人口数量还是按建筑面积确定安置面积。

二、宅基地房屋拆迁如何补偿房屋和宅基地？

宅基地房屋拆迁同时面临集体土地（宅基地）征收、房屋拆迁，包含地的补偿和房的补偿两个部分。

首先，关于地的补偿：

一般被拆迁人很少看到这部分补偿，是因为这笔补偿款通常是在集体土地征收过程中，作为征地补偿费用拨付到村集体的——宅基地属于集体所有的资产。不过，这笔补偿款给到村集体后，并不必然与被拆迁人无关：如果被拆迁人没有其他宅基地的，村集体要按照村庄规划为其重新分配宅基地；如果整村拆迁撤销建制，又或者按照村庄规划无法再重新分配宅基地，前述补偿款则应当分配给被拆迁人。

其次，关于房的补偿：

根据现行通行做法，宅基地上房屋的拆迁补偿由宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价两个部分组成：①宅基地区位补偿价按照宅基地面积乘以区县人民政府综合确定的宅基地区位补偿价计算；②被拆迁房屋重置成新价由房地产估价机构评估确定。

三、宅基地房屋拆迁协议由谁签有效？

宅基地房屋拆迁过程中，补偿安置协议应当由拆迁人与被拆迁人协商签订。其中，被拆迁人是指对被拆迁房屋享有所有权或对宅基地享有使用权的单位或个人。通常情况下，一般公众理解的“户主”与前述“房主”是同一主体，但并不绝对，如果发生不一致的情况下，则应当根据被拆迁房屋对应的房产证或集体建设用地使用证（宅基地证）来认定被拆迁人，与之签订补偿安置协议。

然而，实践中，没少发生“房主”的亲属代签补偿安置协议的情形，比如夫妻间代签、父母与子女间代签、兄弟姐妹之间代签、女婿代签等。这类代签是否合法有效也是很多被拆迁人关心的问题。一般认为，成年家庭成员代签补偿安置协议，应当具有“房主”的授权委托书方可进行。如果没有事先取得“房主”授权，“房主”事后不予认可、拒绝受领补偿安置利益的话，代签的协议一般不对“房主”产生约束力，除非拆迁人一方能够充分举证构成“表见代理”。

目前，没有专门针对宅基地房屋拆迁的法律或行政法规，随着城市化进程的不断推进，事先了解拆迁方面的知识、经验有一定的必要性，比如宅基地房屋拆迁的流程、空白协议签订的风险、口头承诺的效力、协议动迁模式的合法性等。在明律师会持续推出相关主题的普法文章，帮助读者朋友们尽可能地扫除认识盲区。