案情简介：

上海XX实业有限公司的厂房位于上海市青浦区X镇，该厂房位于某商品房基地拆迁范围之内。2017年，青浦区住房保障和房屋管理局根据上海市第二中级人民法院所作生效判决，申请青浦区人民法院强制执行其针对上海XX实业有限公司所作《房屋拆迁补偿安置裁决书》。因补偿差异巨大，且面临司法强拆，上海XX实业有限公司变更代理人，委托了黄艳律师团队代理其补偿相关法律事宜。

经研读卷宗材料，承办律师发现，上海XX实业有限公司厂房所涉的《房地产估价报告》有两份反常的版本：两份评估报告的编号一模一样，均由上海XX房地产估价师事务所有限公司出具，但一份由镇人民政府土地征收补偿工作办公室委托作出，估价结果——建筑物重置价为9848139元；另一份由拆迁人上海D房地产有限公司委托作出，估价结果——1、房屋建安重置单价结合成新总价为9848139元；2、附属物补偿价4228394元；3、租赁公司附属物及设备3694581元。合计总补偿额为17771114元。与此同时，两份报告均存在欠缺估价师签字、非居住房屋不当选用重置成本法估价方法、正常估值应当金4亿元的资产被低评不足3000万元（包含前述17771114元及土地价值、停产停业补偿）。黄艳律师团队遂帮助委托人准备了相应材料，向青浦区住房保障和房屋管理局提交了《房地产价格评估违规行为查处申请》，请求依法查处前述违规评估行为。

一开始，青浦区房管局并未作出任何处理、答复。经过复议、诉讼后，青浦区房管局于2020年10月15日作出《答复函》，并认为“除了无估价师签名这一不规范行为外，不存在其他违规行为”。黄艳律师团队再次帮助上海XX实业有限公司向闵行区人民法院提起了行政诉讼，以答复事实依据不足为由，请求法院撤销前述《答复函》并针对原告举报的估价公司评估违规行为重新作出处理并书面答复。

2021年5月31日，上海市闵行区人民法院审结此案，判决：一、撤销被告上海市青浦区住房保障和房屋管理局于2020年10月15日作出的《答复函》；二、被告上海市青浦区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起20个工作日内重新对原告上海XX实业有限公司的申请作出处理。

2021年6月10日，青浦区住房保障和房屋管理局重新作出《答复函》，援引《行政处罚法》第二十九条“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”之规定，认为上海XX实业有限公司厂房所涉的《房地产估价报告》出具日期为2014年1月X日，已过法定追诉期限。

上海XX实业有限公司不服，再次起诉至上海市闵行区人民法院。2021年9月底，闵行区法院裁定不予立案，理由是认为青浦区住房保障和房屋管理局关于二年处罚时效的认定适用法律正确，原告申请事项已过法定追诉期限。后，上海XX实业有限公司提起上诉，目前尚在二审审理阶段。

律师看法：

根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条规定，“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”。对上海XX实业有限公司而言，确定拆迁安置补偿权益系根据前述评估报告的内容，评估报告对申请人产生的影响是持续的，违法行为应认定为处于连续状态、尚未终了。行政机关应当依据行政行为是否对相对人权利义务产生实际影响认定违法行为是否终了，而不应当径直认定该评估报告作出时间为违法行为发生之日，机械认定已经超过两年的行政处罚期限。

此外，房地产价值评估存在复杂性和特殊性，房地产管理部门对房地产估价机构及估价师的监管需要非常专业的知识，但立法、司法机关并不具备这方面的优势，无法就每种具体情形制定非常专业、细化的法律规范及解释，需要行政主体对特殊情况进行总体、综合分析，正确运用法律赋予的自由裁量权力，在不违背行政法律、法规的基本原则的情况下，做到教育与惩戒的统一。实践当中，随着房屋征收、拆迁的大规模发生，房地产价值评估行为总体数量庞大，要求在2年内发现隐藏其中的违法估价行为并进行处罚，现实可能性较小。如果简单从报告出具之日计算两年的追诉时效，将不利于规范、约束行政管理相对人的行为，甚至会在一定程度上纵容行政相对人的违法行为。相较之下，更宜根据《政处罚法》第二十九条第二款之规定，将效力持续、影响持续的违规估价行为纳入处罚范围。

当然，作为评估相对人，如遭遇违规估价行为，还是应当及时应对，一则法律不保护躺在权利上睡觉的人是一般原则，二则争议事项拖延解决的时间越久，在证据收集、生效裁判约束、相对方发生情势变化等方面的不利因素可能会与日俱增，不利于争议化解。