一、“典”亮居住权

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，其物权编第三百六十六条增加了“居住权”的相关规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”根据前述规定，居住权虽然系由住宅所有权衍生而出，但却是独立于住宅所有权的用益物权。

二、居住权的特征

（一）依登记设立

《民法典》第三百六十七条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”第三百六十八条规定，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”根据前述规定，居住权系依当事人之间的约定——合同设立，并且需要办理居住权登记。

（二）无偿性

《民法典》第三百六十八条规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”由于居住权的设立目的是为了保障居住权人的生活居住条件，是一种带有帮扶性质的民事法律行为，原则上不以取得财物为目的，即具有无偿性，居住权人不用支付额外费用给房屋所有权人。当然，无偿性并非绝对，双方仍然可以通过居住权合同特别约定有偿条款。

（三）长期性

《民法典》第三百七十条规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”前述条款规定了居住合同约定期限届满和死亡作为居住权消灭的法定情形。据此规定，居住权一般是长期性甚至终身性的，以实现居住权的制度功能。通常认为，如果没有在合同中或遗嘱中就期限做特别说明，居住权的期限可理解为终身。

 （四）不可转让性

《民法典》第三百六十九条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。由于居住权具有人身属性，权利的设定是由居住权人与房屋所有人之间的关系所决定的，故居住权人不得再将自己的这一用益物权对外转让或者由亲属进行继承。原则上，居住权人只能将房屋用于自住，而不能对外出租，除非房屋所有权人允许并作出了明确的约定。

三、居住权的常见应用场景

（一）社会保障型居住权

公房承租居住权是比较典型的社会保障型居住权。承租公房是福利分房的一种，一般是综合考虑承租人的工龄、职级、家庭成员等情况确定承租权。承租人及共同居住的其家庭成员均对公房享有居住权。当承租人按照“房改房”政策出资购房时，其他同住家庭成员对房屋的居住、使用权利仍然存续。

除了公房承租居住权，拆迁安置房居住权也是比较有代表性的社会保障型居住权。根据我国现阶段房屋征迁补偿安置政策，在确定安置房标准时不仅以被拆迁房屋的面积作为主要参考因素，还须考虑被征收人家庭人口因素，因此，被征收人同住家庭成员对安置房都享有居住权。

（二）家庭保障型居住权

家庭保障型居住权主要是为了解决家庭中特定主体，尤其是妇女、老年人以及未成年人的居住困难，具有家庭成员之间扶危解困的救助性质。

常见类型之一：离婚帮助型居住权

原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”，该规定首次通过司法解释的形式，为离婚时生活困难的夫妻一方的居住权提供了裁判依据。《民法典》施行后，夫妻离婚时，有负担能力的一方可在离婚协议中为有生活困难的一方设立居住权，给予对方一定期限的生活保障，实现财产的平稳分割。

常见类型之二：家庭亲属间居住权

家庭亲属间居住权，主要是指具有血亲、姻亲关系的人基于法定义务或风俗习惯一起生活享有的居住权。如父母与未成年子女之间、父母与成年子女之间、(外)祖父母与(外)孙子女之间及其他亲属之间等。这类居住权具体映射到近几年的社会现象中，主要可适用于父母出资为子女购房时要求子女为父母设立居住权，以此保障父母日后的基本居住条件，预防家庭纠纷。

常见类型之三：遗嘱设定居住权

遗嘱设定居住权，常见于老人因感念再婚配偶（尤其是老来伴）、保姆或其他人的照顾，为其设立居住权，允许其可以一直居住到去世或一定期限为止，即使继承人继承了该房屋也无权将其赶出房屋。这类居住权的设定，一方面能满足老人报答他人照顾之情的心愿，另一方面则保留了子女的继承权，不会造成子女的权益转移让渡。

（三）以房养老型居住权

随着我国老龄化现象的加剧，一部分只有房产、没有稳定生活来源的老人，会将名下房屋出售给养老机构或者其他个人、组织，以获得一次性或按期支付的养老资金。《民法典》实施以后，老人可以在出售房屋的同时为自己设立居住权，居住权期限可以约定为直至其过世，这将更为有效地保障老年人的合法权益，真正做到老有所养、老有所居。

四、结语

居住权制度肇始于罗马法，以保障具有特殊身份关系的弱势家庭成员住有所居、老有所养为目的，具有极强的人身性，属于人役权。《民法典》明确规定居住权，是一项具有长远影响的制度创新，它对于我国住房保障政策和住房供给有着积极意义，也为保障弱势群体“住有所居”提供了制度支持，是维护社会有序发展的良好助力。