股市里有句话“投资有风险，入市需谨慎”，与股市相比，房产交易同样也存在着很多不确定性的风险，比如“一房二卖”、“一房数卖”、“无权处分”等等。因此，在购房之际，如何认清其中的法律风险问题尤为重要。此次，笔者就房屋买卖中的“军产房”的法律风险问题作一个简单的分析，以期能够为购房者们提供一丝帮助。

一、“军产房”是什么

很多人都知道“军产房”这个名词，但是对于军产房的法律概念却未必知晓。实际上，对于“军产房”，我国法律上并无具体的定义。《中国人民解放军房地产管理条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指由军队管理、使用的土地、房屋及附属设施、设备，以及林木等；第四条规定：军队房地产的权属统归于军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。《军队现有住房出售管理办法》第二条规定：本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。根据前述的规定，我们可以知道军产房是由军队管理、使用的房产，其所有权归于军委、总部，其他各级单位对于本地区的房产只享有管理和使用的权利。

二、“军产房”买卖合同是否无效

尽管“军产房”是一种特殊的房屋，但是对于买卖合同而言，其特殊主要是特殊在其主体地位，即其所有权人的特殊性。但是这并不影响《中华人民共和国合同法》及其它关于房屋买卖合同的法律及司法解释的适用。因此，对于“军产房”买卖合同是否有效，只要是遵循我国《合同法》及相关法律法规、司法解释相关的规定，就不能一概认定为“无效”。我国《合同法》第五十二条规定了以下情形的买卖合同属于无效，即：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

因此，在“军产房”买卖合同之中，只要不存在前述的“无效”的情形之中，“军产房”的房屋买卖合同就并非无效。而且根据《合同法》司法解释（一）的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。根据我国《立法法》的规定《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队现有住房出售管理办法》属于军事法规，不是由全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，且军事法规在武装力量内部实施，并不具备外部效力。因此，如果“军产房”买卖合同中出现了违背其规定的也不会导致合同无效。

此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使出卖方没有取得房屋所有权，也不影响“军产房”买卖合同的效力。只不过这时候由于出卖方对于房屋没有所有权，所以对于房屋不能给买方办理过户登记，导致买方最终无法实现取得房屋所有权的状态。对此，买方只能请求卖方承担违约责任。

三、“军产房”的权属变更

根据上述分析，可以知道“军产房”的房屋买卖合同属于有效合同，但是尽管属于有效合同，但并不意味着买房者就能够取得房屋所有权。因为，“军产房”属于军委和总部所有，其他单位和个人并不享有所有权，只是对其有使用权。不过，买房者也并非完全没可能获得所有权——如果购买的房产已经参与过房改,成为现有住房人的个人私产,且房屋所有权证上也已经变更登记为个人财产,那么该房屋经过相关部门的审批通过后，是可以转让出售的。

总体而言，在签订涉及军产房的买卖合同的时候还是要谨慎，以免使自己陷入诉讼纠纷之难题。