业主邓先生购买了天津市某区一小区二期在建商品房的顶层房屋，购买价格高出同楼盘其他楼层的售价。邓先生之所以确定购买该房屋，是因为开发商承诺买顶层送阁楼，相当于购买了一处复式。正是该承诺令邓先生决定购买，因为多一个阁楼，房屋的利用度将大大提升，阁楼可用作书房、儿童房等。2017年，邓先生和其他业主收到了开发商关于收房验收的通知。邓先生前往收房，却发现并没有建阁楼，前往当地建委了解才知楼盘在规划许可时便没有规划过阁楼。邓先生等购买了顶层的业主不禁傻眼，便找到笔者咨询法律意见：送的阁楼并没有写入房屋买卖合同，只是买房是看了售楼书里的图片介绍以及一期已建好房屋中的带阁楼样板间。换言之，阁楼仅是开发商的口头承诺。这种情况下，业主该如何维护自己的合法权益？

笔者认为，根据邓先生遇到的具体情况，阁楼虽然只是口头承诺、未写入合同，但对开发商仍然有约束力。由于项目规划中未包含阁楼，该项约定无法实现，开发商应当就此承担违约责任。理由在于：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述售楼书、样板间的展示效果均将阁楼相关内容进行了具体确定，且是成立买卖合同、决定交易价格的的一项重要影响因素，故未写入合同的阁楼承诺视同合同约定事项。现该约定无法实现，开发商应当承担违约责任，买楼业主可以选择解除合同或者要求开发商退回部分购房款。

实践中，开发商为了吸引购房者，有时会作出各式各样令人心动的口头承诺，比如买房子送阁楼、买一层送门前花园、超大绿化面积、住小区上某某名校等等。而这些承诺有的时候恰恰与购房者购房的具体需求相契合。如果这些口头承诺具体明确，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不会减损第三人的合法利益，购房者也将相应的购房目的作为合同的条件或交易的基础，而承诺事项对房屋交易价格也有重大影响，那么就应当视为合同内容，对开发商产生约束力。一旦开发商违反承诺，购房者可以要求其承担违约责任。