在买房的时候，大家有时会听到“小产权房”这个词，而与“小产权房”对应的则是“大产权房”，很多人只是知道购买“小产权房”有风险，但具体什么风险并不是特别了解，也不清楚“小产权房”与“大产权房”有什么不同，下面就为大家详细介绍一下“小产权房”及购买“小产权房”的法律风险。

一、小产权房是什么？

在介绍“小产权房”之前，我们首先介绍一下与“小产权房”对应的“大产权房”。

大产权房:由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

而对应的，小产权房：不是由国家颁发权证的叫做小产权房。小产权房最显著的特征就是缺少“五证”（《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》），所以小产权房也就无法办理房产证。

小产权房一般可以分为以下两类种

1、在集体土地上建造的小产权房，此类小产权房一般又可分为在宅基地上建造的小产权房和占用集体企业或耕地建设的小产权房；

2、在工业用地、企业用地或厂区建造的小产权房。

二、购买小产权房的法律风险

1. 小产权房被认定为违法建筑

政府有关部门在对违法建设的查处执法过程中，一般是按照以下三类标准对违建进行认定

（1）未取得国土资源管理部门用地许可的（即建设不符合用地性质或符合用地性质但未取得许可）；

（2）规划区内未依法取得建设规划许可或未按照许可证的规定建设的；

（3）未取得建设工程规划许可或未按照许可的规定建设的。

现在绝大多数的小产权房，都极有可能被认定为违法建设，那么对于违法建设，一般如何处理呢？

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

对于违建有三种处理方式

（1）限期改正：对于那些符合规划的违法建设，如果可以补办规划许可及工程许可的，可以责令限期改正，补办各项手续。当然，限期改正补办手续一般也意味着需要补缴土地出让金等款项，这笔不菲的款项极有可能要由购房人承担；

（2）拆除：对于不符合规划，且无法补办手续无法改正的，应当予以拆除，在拆除的过程中，如果建房人没有自行拆除，那么相关部门将进行强制拆除，强拆过程中极有可能造成购房人和住户的财产损失；

（3）没收：对于无法拆除的，予以没收。

在一些地区，也会采取以下方式进行处理：违法建设如果违反总体规划，则建筑物予以拆除；违法建设如果符合总体规划，则建筑物予以没收

不论是限期改正、拆除还是没收，购房人都将蒙受巨大损失，轻则损失钱财，重则房财两空。

2. 小产权房买卖合同被确认无效

在购买房屋时，一般需要签订房屋买卖合同，只有当房屋买卖合同合法有效时，买房行为才是受法律保护的，反正，如果签订的房屋买卖合同无效，那么就要回归到房屋买卖合同签订之前的状态，售房人向购房人退还房款，这时极易发生纠纷。

具体来说，对于在集体土地上建造的小产权房，如果是本集体经济组织成员之间买卖小产权房而签订的房屋买卖合同，一般认定合同有效；本集体经济组织成员与他集体经济组织成员之间买卖小产权房的，一般认定房屋买卖合同无效；集体经济组织成员与城镇居民之间的签订的小产权房买卖合同，一般认定合同无效。

相关法律规定：

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

北京：

（1）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（2）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

上海：

《上海审判实践》 2008年第1期

（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；

（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；

（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；

（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

海南：

海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

山东：

山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

当然，有些小产权房会采用签订长期租赁（10至20年不等），一次性付清全部租金的方式进行“交易”，此种形式的小产权房一样存在极大的法律风险。

在我们处理的实际案件中，小产权房被认定违建或房屋买卖合同被认定无效后，购房人希望向售房人追讨购房款，但大多数情况下售房人早已不具备退款能力，购房人极有可能面临房财两空的尴尬局面。

三、律师建议

小产权房除了存在上述法律风险，还存在诸如拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、无法抵押无法转卖等风险，所以尽管与大产权房相比，小产权房价格便宜不少，但是这类房屋不论是购买还是租住，都极易引发纠纷，在明律师提醒您，对待小产权房一定慎之又慎。