导读：随着民法典的出台，居住权也C位出道，这一项正式被法律物权化的权利成为了大家热议的话题，那么实践中若想行使居住权，我们应该如何依法保障其落实？法律规定中有哪些关键点是需要我们注意的呢？今天小编就将需要引起大家重视的细节整理分享给大家……

【居住权“三应用”】

居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。而在我国 .之前居住权虽未由法律明确规定，但也能依稀看到其身影:最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”据此，在离婚后，为无住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象，并且在司法实践中，该条款还被类推适用于养老等情形。 

《中华人民共和国民法典》物权编第十四章居住权共有六个条文^[]。从体系上看，“居住权”被编撰在物权编，与其他用益物权并列，属于定限物权，民法典中并未对居住权下定义，但按照通说，居住权是指自然人依照合同约定、遗嘱或者其他合法形式取得，并经依法登记设立的对住宅的全部或部分所享有的占有、使用的用益物权。入典后，居住权的应用场景更加明确，保护弱势群体的倾向与态度更加肯定：

一、老年人生活问题：（1）解决同居老人需求，房屋作为遗产留给子女，夕阳红同居老伴仍然可以有宅可居。（2）以房养老：房屋出卖、抵押给金融机构，而自己尚可居住至寿终。

二、婚姻财产问题：（1）婚前房产，签订婚前财产协议约定对方可享有居住权，以减少婚姻破裂时的析产纠纷。（2）离婚纠纷，如上文所述最高院司法解释规定，离婚为生活有困难的一方提供帮助，不至于让其无家可归。

三、遗产继承问题：若既想子女获得房屋所有权，又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆继续居住，设立居住权可使二者兼实现。

【居住权人“三不可”】

我们刚刚介绍了居住权的众多应用场景，可以发现，居住权的立法本意在于保障一些弱势群体的住房需要。且根据法律规定，居住权以“无偿设立为原则，有偿为例外”，是基于友善和恩惠设立来帮助扶持特定人的一项法定物权。但，权利与义务相对应，自由也非绝对，居住权的设立不代表居住权人能毫无限制、不加条件地享受占有、使用房屋的权利：

一、不可只凭一纸合同或默认习惯。居住权的设立采用登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后。当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，不可享有更不可对抗善意第三人，哪怕在宅中居住多年，仍然不会只凭时效取得居住权。

二、不可转让、不可继承。居住权从源头上讲其实是役权的一种，属于一种人役权，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，若可以转让或继承，难免改变或不符设权人的初衷。

三、不可用于出资、出租等获取利益的活动。分析居住权的权能内容（占有、使用）可知，取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出资、出租等来获取收益。

【设立居住权“三谨慎”】

站在所有权人角度考虑，我们可以对比分析居住权和所有权的异同，二者都是物权，意味着，居住权也有对世性，且在占有、使用这两项全能上，居住权可以对抗所有权，优先于所有权。换言之，若A的居住权在B的房屋上设立，那么B的所有权人身份也难以阻碍A在此合法居住。举重以明轻，所有权人尚且不能奈何居住权人，其他债权人更是要考虑到居住权的威力……所以，若在自己住宅上为别人设立居住权时务必谨慎：

（1）要考虑必要性：一定需要为对方设立居住权吗？设立后对方就会长期居住于此，不可被轻易赶出。

（2）要考虑期限长短：一般情况下，居住权的人身性决定了若不约定期限，居住权人可以终身享受该权利。

（3）要谨慎成为设立有居住权房屋的新主人：商品房购买者在原有审查基础上，还必须审查房屋居住权设立情况。即使其他权利完整，若房屋一经设立居住权，也会面临可买不可住的情况。

居住权作为新型物权在实践中还有许多亟待解决的问题，立法上也有进一步完善的空间。当遇到居住权纠纷时，大家可以咨询专业律师，来让保护自己的合法权利，为大家提供更细致更专业的帮助。

^[] 《中华人民共和国民法典》物权编 第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。我国将“居住权”入法，

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。