导读：

房屋征收补偿安置方式可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。关于产权置换，通常是按照被征收房屋的原用途进行置换，即住宅用房置换住宅用房，商铺置换商铺，而“住改商”稍微复杂一些，多数地方是遵循产权登记情况置换住宅房屋，但也有地方允许按实际用途置换商铺。不过，总有一些不按常理出牌的，比如发生在甘肃省平凉市庄浪县的一宗案件里，开发商为了达到快速动迁目的，同意安置被征收人一套门面房，事后以重大误解为由不愿履行安置义务。那么，这样的安置方式是否受法律保护呢？

案件回放：

2004年9月，S女士与老K签订了《房地产买卖契约》，老K将位于甘肃省平凉市庄浪县县城一处沿街房屋的二、三层及一层院落及附属用房卖给了S女士，老K自己保留了一层的商铺。买卖当天，双方即进行了过户登记。

2013年1月，县发改局批复同意庄浪县XX开发公司修建XX花苑住宅小区。项目开发商X先生与S女士就二、三层及一层院落及附属用房的补偿安置问题进行了协商，测量确认S女士可补偿总房屋面积142.67平方米，X先生同意其中39.156平方米作为门面房补偿安置，剩余103.514作为住宅安置，并于同年3月18日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》。

2016年2月，XX花苑住宅小区竣工验收。同年6-8月，开发商陆续向被征收人们交付了安置房屋。S女士于当年7月份领取了两套住宅的钥匙，然而，X先生却迟迟未向S女士交付商铺的钥匙。眼看着邻居们陆续领到了商铺钥匙，S女士越来越着急，于2017年3月向庄浪县人民法院起诉要求X先生履行商铺交付义务。然而，令S女士没有想到的是，商铺只剩下了一间，而一楼商铺业主小K（老K之子）已经在先起诉要求开发商交付这间唯一的商铺，而法院也基于合同的有效性以及开发商X先生提交的一份《商铺分配统计表》中明确将前述商铺指向了小K，将商铺判给了小K。

2019年3月，黄艳律师代理S女士起诉开发商X先生折价补偿，认为现有商铺已经全部置换给其他被征收人，导致S女士无商铺可选，X先生应当根据《合同法》第107条的规定承担违约责任，按照市场价格进行折价补偿。就具体折价补偿标准，黄律师则代为向法庭申请参照判给了小K的商铺进行市场价格评估鉴定。

2019年8月，庄浪县人民法院作出判决，认为S女士与X先生签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是其真实意思的表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。X先生应当按照鉴定价格11700元/平方米补偿S女士商铺价款68.7万余元。

l 上诉风云涌动：一方欺诈，一方重大误解？

一审的“完胜”激到了开发商，X先生委托了律师进行上诉。这轮精心准备的上诉中，X先生诉称由于工期紧张，其妥协，在各住户未提供房产证的情况下与各户签订了补偿合同，但言明在工程竣工交付置换时针对房产证进行置换，原来是住宅的置换住宅，原来是商铺的置换商铺。在X先生与S女士签订补偿合同时，S女士在二楼居住，一楼为商铺，X先生遂以为一楼商铺为其所有。合同签订一周后，小K找到X先生说一楼商铺为其所有，X先生为了工程能顺利进行，遂又与小K签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，并再次言明谁有房产证给谁置换。后来小K向县法院起诉，并提交了一楼商铺的房产证，最终法院将置换商铺判给了小K，X先生才知道一楼商铺真正的所有权人为小K。X先生认为，S女士在签约时故意欺诈，声称拥有一层商铺所有权，自己是基于错误认知与其签订协议，同意置换商铺。由于S女士在拆迁之前就不拥有商铺，所以X先生没有依据为其置换商铺。

2019年11月，平凉市中级人民法院进行了二审开庭，黄艳律师与S女士的女儿一起到庭参加庭审。X先生则带了小K作为新的证人，试图证明原商铺为小K所有，且签约时X先生曾明确表示谁有房产证就给谁置换商铺。面对X先生的有备而来，黄艳律师也做足了准备功夫，针对X先生的上诉立论进行了层层拆解：

①假设存在一楼商铺所有权人的错误认知，X先生在2013年与小K签订补偿合同时就已经能够对商铺所有权作出判断，但其未在法定一年除斥期间内起诉要求撤销或变更合同，本诉中已然丧失了撤销权；

②X先生与S女士签订的协议中，有一条明确记载了“乙方（S女士）8户人家要同心协力，尽快尽早地搞好拆迁、开发……”虽然小K签约时间比S女士晚，但在小K之后还有三家商铺业主先后签订补偿合同，可见，X先生一开始就没有漏算小K，而是对各个被拆迁户的情况均有所了解。S女士未曾欺诈，X先生也未有过误解。

2020年1月的元旦假期刚过，S女士在忐忑中等来了平凉市中级人民法院的终审判决。主审法官采纳了黄艳律师的答辩意见，认可X先生一则超过了可撤销合同的期限，二则从合同可见X先生明知S女士无原始商铺，因需要占用S女士院落而同意给其置换一间商铺，遂认为X先生的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

律师说法：

无效合同是相对有效合同而言的。所谓无效合同，是指合同虽然已经成立，但严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。根据《合同法》第五十二条，合同无效一共五种情形：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

就本案这类征收住宅安置商铺的补偿安置合同，一般认为并不违反现行法律、行政法规的强制性效力性规定，属于合法有效的合同。当然，拆迁人一方有的时候可能会从其他角度巧立名目，来试图突破合同效力，比如本案中的开发商就声称存在欺诈情形。更有严重的秋后算账情形——通过诈骗罪或合同诈骗罪进行刑事追责。因此，在签订合同的过程中，尤其就非常规事项立约的过程中，不妨咨询一下有经验或者专业人士的意见，以免事后掉坑。