●导读 

程序正义是实现实体公正的必要途径。近年来行政拆迁纠纷案件增量发展在很大程度上可以归因于程序的不完善。与此同时，也有越来越多的胜诉判决，确认那些程序正当性不足的行为违法。在房屋征收补偿活动中，被征收人对相关流程有一个概括性的把握，将增强自己的主动地位，为争取最大的合法利益加持。

●征收决定程序

1．征收范围的确定

市、县级人民政府在作出征收决定之前要组织发改、规划、国土、建设等有关部门就房屋征收范围进行审查，并对拟征收范围内的社会稳定、环境、经济等方面进行风险评估，以此确定风险等级并制定相应的化解处置预案。比如，如果拟用地范围涉及具有文物价值的房屋时，征收范围改如何划定便应当集思广益、谨慎确定。

需要注意的是如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，那么作出征收决定前就必须经过政府常务会议讨论。

2.入户调查和公示

房屋征收范围确定以后便会对征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行入户调查登记。通常情况下，入户调查登记工作是由拆迁公司、评估公司、征收实施负责单位一起进行的，拆迁公司进行人口、户口调查，而评估公司则会进行现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录，测算出房屋初步评估价格。

与此同时，政府部门还会发布公告，要求在征收范围内暂停户口迁移、改变房屋用途及房屋改建、加建、扩建工程，并向有关单位发出通知，暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过一年。

需要注意的是，在冻结期尽量不要抢建、扩建或改变房屋用途了。因为房屋征收部门在前期已经通过卫星拍照、实地勘测等方法确定了房屋基本状况。

3. 拟定征收实施方案

市、县级人民政府作出征收决定前会通过评估机构的初步测算，预估征收范围内的补偿费用，编制动迁投资预算方案，同时制定征收补偿方案，方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实、补偿资金的筹措方式等诸多方面，在讨论决定征收时补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。

4. 论证征收补偿方案并征求公众意见

接下来，市、县级人民政府应当组织有关部门论证征收补偿方案并且征求公众意见，征求意见的期限不少于三十日。

作为被征收人最需要注意的是，方案是否包括了被征收房屋认定标准、被征收人确定标准、补偿方式、房屋价值补偿标准、用于产权调换房屋的地点、搬迁费支付标准、临时安置费支付标准、停产停业损失支付标准、签约期限、困难户保障办法等一系列内容，如果未包含上述内容，即需要向有关部门反映意见，维护自己的权益。

5. 修改征收补偿方案

征求公众意见期满后，市、县级人民政府会结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府将公布征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。如若多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，市、县级人民政府则应当组织听证会并根据听证会的情况修改征收补偿方案。

6.公告与进场

作出房屋征收决定后要依法公告，公告一般张贴于征收范围内以及周围较为醒目的地点，也可以通过政府网站、有影响力的报纸、电视等新闻媒体予以公布。公告内容应该包括征收范围、征收目的、实施单位、补偿方案、行政复议、行政诉讼等救济方式，然后就可以委托实施单位进场开展工作。对于房屋征收决定，被征收人可以在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

●征收补偿程序

1. 评估机构的选定与出具评估报告
   根据现行法律规范的要求，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。选定的房地产评估机构不仅会出具项目整体评估报告，也必须向被征收人出具分户评估报告，正式的评估报告需要两位以上估价师签字并加盖房地产评估机构的公章。

2.送达分户评估报告

送达的方式可以当面送达，也可以邮寄送达。

分户评估报告至关重要，房屋的价值很大程度上取决于房地产价格评估机构的评估结果。但事实上经常存在评估报告违反评估办法，存在评估漏项等造成房屋价值减少的情形，导致被征收房屋评估价值远低于类似房地产的市场价格，所以被征收人要注意这两点：

（1）房屋价值评估时点为“房屋征收决定公告之日”，即评估报告中的评估时间不得早于房屋征收决定公告的时间，否则评估报告就是不合法的；

（2）若对评估报告有异议，应当自收到评估报告10日内向房地产评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。

3.货币补偿与产权调换两种方式均可

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是某些房屋征收部门会剥夺被征收人选择货币补偿或产权置换的权利，此时被征收人需要仔细衡量选择对自己更有利的补偿方式，并向房屋征收部门提出异议。

4. 签订房屋征收补偿安置协议

评估报告送达后，房屋征收部门及实施单位会组建动迁办公室，安排与被征收人商谈补偿事宜，签订房屋征收补偿安置协议。双方就房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿外、提前搬家奖、工程配合奖等奖励费等补偿内容协商一致后就可以签订补偿安置协议了。

被征收人在签订协议之前要再三确定协议的内容：

1）选择货币的，补偿金额、支付期限、搬迁费、搬迁期限和违约责任等条款均要写明。

2）选择产权调换的，产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房，违约责任等需要写清。

5.实施搬迁

实施房屋征收应当遵循先补偿、后搬迁的规定。被征收人需要在签订的补偿协议规定期限内自行搬迁。如果被征收人违约，征收方有权申请强制执行。另外，被征收人在补偿方案确定的期限内未签订协议的，征收方也可能作出补偿决定，并在补偿决定发生法律效力后申请司法强拆。

●结语

以上是在明律师团队梳理的国有土地上房屋征收及的核心流程和注意事项，但实际上房屋征收流程十分复杂，远不止上述内容，如有不懂的地方，及时咨询专业律师，以维护自身的合法权益。