导读：随着拆违行动在全国范围内推广执行的力度越来越大，生活或生产因违法建设发生转折的人们越来越多。而其中，有一类人有个共同的名字，叫承租人。因为，很多经营者都是租赁他人物业进行注册、经营。一旦租赁房屋在租赁期间被认定为违法建设，租赁合同还能不能继续履行？等待着承租人的命运又是怎么样的？ 

案例导入：被起诉的承租人

2004年11月，北京市朝阳区的甲公司与乙公司签订《租赁合同》，约定乙公司将位于北京市朝阳区王四营乡XX街道XX号的一处商铺出租给甲公司用于娱乐项目经营，租期自2005年1月至2013年1月。2013年1月，合同期限届满，为继续经营，甲公司与乙公司约定延长租赁合同期限，甲公司仍旧按照每月3万元的标准向乙公司支付租金，而乙公司则照旧向甲公司出具了收据。

2013年4月，租赁商铺因绿化隔离建设项目被划入动迁范围，各方开始就该商铺的补偿安置事宜进行协商。而甲公司经营条件业已不复存在，便于2013年7月起不再向乙公司支付租金。

因动迁补偿安置事宜一直未能谈妥，乙公司于2014年4月起诉至朝阳区人民法院，要求甲公司腾退房屋，后又在诉讼过程中称涉案房屋涉及违建，补充请求确认房屋租赁合同无效。

律师以案说法

一、违法建设的界定

违法建设实际是一个综合概念，违反土地管理规定违法占地建设的，叫违法建设；违反水务管理规定、在河道管理范围、湖泊管理范围内建设的，也叫违法建设。当然，还有违反文物保护、园林绿化等管理规定进行建设的，也都交违法建设。类似于本案中的违法建设，是实践中最为广泛的情形，即违反城乡规划管理制度建设的产物，一般包括城镇违法建设和乡村违法建设。所谓城镇违法建设，是指国有土地范围内未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。所谓乡村违法建设，是指集体土地范围内应当取得而未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证或者未按照许可内容进行建设的乡村建设工程。

前述案例中，租赁房屋经法庭审理查明后，系未取得建设工程规划许可证的城镇建设工程，属于违法建设，而朝阳区法院也确认了该性质。

二、租赁合同的效力

因违法建设不受法律保护。所以，以违法建设为租赁标的物的租赁合同会被认定为无效合同。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

前述案例中，人民法院最终亦适用前述司法解释的规定，判决确认租赁合同无效。

三、合同无效后能要求返还租金么

此前，很多咨询者在问到这个问题的时候都会说，租赁合同都无效了，房子还是违法建筑，出租方是不是没有权利收取我的租金？实际上并不如此。合同无效后，法院会参照双方约定的租金标准并以承租人实际占用房屋的期限计算使用费。因此，承租人应当重点注意实际占用房屋期限的问题，应当及时以合法有效的方式要求出租方收回房屋，并保留证据。否则，占一天房就多算一天占用费，承租人恐会为此而无辜买单。

四、承租方权益如何保护

租赁合同的无效，承租方通常都会存在，如装修损失、房屋改扩建损失、可拆卸物品的拆除、运输、搬运、仓储费用损失、停产停业损失，等等。前述案例中，甲公司的前述损失就逾百万。不过，就该项损失，可以向出租方主张赔偿，因为按照合同法及相关司法解释的规定，在合同被确认无效之后，有过错方应当对无过错方因合同无效产生的损失进行赔偿；如果双方都有过错，则按照过错比例进行承担。一般而言，出租方将违法建筑对外出租，应当对合同无效承担主要的过错责任。承租人有没有在确定租赁关系前保持审慎态度、要求查验房屋合法手续也是考量承租人是否需要承担部分过错责任、及多少比例过错责任的重要因素。而关于损失定价，需要由承租方向法院举证，举证越充分、全面，能够获得法院支持的可能性就越高。

前述案例中，经笔者和合作承办律师知道委托人进行证据固定，就逾百万的损失尽到了充分证明责任，最终经法院协调与出租方达成调解，获赔后结案。