导读：被拆迁人理所当然以为补偿标准应当按照现在周边类似房地产价格确定，但在收到评估报告时发现评估时点是几年前甚至十几年前，便火急火燎跑去质问拆迁方，毫不意外被推脱说是统一标准，拿出一大堆所谓的规定。一部分被拆迁方因为不懂法，很容易落入对方圈套。一部分被拆迁方即使咨询了律师明白评估时点不合理也不合法，但是面对拆迁方拿出的“规定”也生出浓厚的无力感。那么在遇到这种情况应该怎么应对。

一、评估时点的确定以及有效期的问题

关于评估时点确定的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”、第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告”、第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”可以看出，评估时点应当遵循公平补偿的原则，在作出房屋征收决定公告之日作为合理的节点来确定补偿标准，而不应当以几年甚至十几年前的标准来确定。

关于评估时点有效期的问题。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。”因此，评估报告的有效期为一年，对于市场价格变化较大的，应当缩短有效期。结合评估时点的确定来看，在以征收决定公告日作为评估时点后，应当及时对被征收人进行补偿，确保公平补偿原则的实质性实现。

二、评估报告超过有效期应该如何应对

拆迁方在评估有效期一年未与被拆迁方达成有效协议，同时周边类似房地产价格发生较大的变化，继续以评估时点来确定补偿明显不合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

因此，首先，在有效期内对评估时点以及报告有异议的，法律直接赋予救济途径即向评估机构申请复核，对复核的结果有异议可以向评估专家委员会申请鉴定。

其次，在评估有效期一年以后，且补偿安置协议的未达成主要归责于市、县人民政府或者相关部门原因的，可以要求相关部门重新确定评估时点，重新组织评估确定申请人房屋的补偿价值，为达成补偿安置协议提供有效评估报告依据。

最后，评估报告细节很多，可设的圈套也很多，不仅仅是评估时点的问题，包括但不限于评估机构选定、资质等等，稍微不小心就可能掉入拆迁方圈套，自己不清楚评估报告是否合法合理，可以委托专业律师规避风险的发生。