导读：许多咨询人比较关心的问题是，本身不是村集体的成员，能不能买农村宅基地？签了买卖合同是不是就意味着宅基地就属于本人所有了？宅基地刚买不久碰上拆迁得到的拆迁利益还要不要分给原宅基地使用人？不愿意分的话怎么最大限度维护自己的权益不受侵害？黄艳律师团队现在简要的解析一下相关农村房屋和拆迁的有关问题。

一、法院判决：宅基地买卖合同无效

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。《宅基地买卖合同》出卖土地的约定显然违反了法律的强制性规定，属于无效合同。

关于土地使用权的问题。实务中一般以宅基地上房屋买卖为抗辩主张合同有效。但是房屋和土地是联系在一起的，因为只有这样才能最大化发挥出物权的作用，即“房地一体主义”。因此，此种抗辩一般不会得到法院的支持。

关于本村集体组织成员购买宅基地的问题。根据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。......农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”可以看出，本村集体组织成员是有权购买宅基地的，但是不能违反“一户一宅”的规定。

二、买卖合同无效之后的利益分配

关于买房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，第一个层面，对于因合同失去的财产即卖房款可以要求另一方返还，第二个层面就是过错决定损失的承担责任，无过错方可以要求有过错一方承担相应的责任。

关于拆迁款的问题。对此，法律并没有明确的规定，一方面，如果只是返还购买款，购买房屋一方面对多倍拆迁款定会心有不甘，容易激化社会矛盾，不利于化解社会纠纷。另一方面，拆迁款的分配要参考签订合同时间，房屋建设情况等很多因素，在法院审理过程中并不能直接全面的做出判决。当然，也有部分法院会直接作出不予支持购房人分配拆迁款的判决。需要特别说明的是如果合同双方在合同中直接约定拆迁款的补偿分配，法院也会支持合同双方的真实意思表示作出判决。

最后，再次提醒，实在万不得已购买宅基地的房屋，一定要在合同中约定拆迁款的分配。如果自己不清楚怎么规避合同风险的发生，可以委托专业的律师代书合同以维护自身的合法权益。即使真是碰上了拆迁，也可以保证自己得到应得的补偿。