导读：

“住改非”，即原本在国有土地、集体土地上的房屋，其登记用途为住宅，但由于地理环境的优越性，比如地处商圈、临街，房屋权利人在取得营业执照、税务登记证后，将房屋改为商业经营用途。遇到房屋征收，商业房屋、住宅的补偿标准差异较大，加上我国法律对于“住改非”情况的补偿并没有统一、明确的规定，因此，“住改非”房屋的补偿是房屋征收过程中的难题。

一、“住改非”合法不合法？

经常会有一些咨询者问：征收方称“住改非”类型的房屋是不合法的，无法获得以经营性房屋为标准的补偿款，这种说法对吗？

实际上，“住改非”是合法的。物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。在私法领域，“法无明文规定即可为”。我国并未有法律法规明确禁止将住房改作生产经营用房，如果房屋权利人进行“住改非”时，取得了营业执照登记，进行了税务登记，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。

二、“住改非”如何确定拆迁补偿？

国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”因此根据上述规定，不能简单地用房屋权属证书上记载的房屋用途来确定补偿标准，而应当综合衡量被拆迁房屋的实际情况来确定补偿标准，比如是否取得营业执照、税务登记及其经营场所与房屋地址是否一致、是否有纳税凭证证明实际上从事了生产经营活动、经营时间长短等。

除了上述指导性规定之外，“住改非”房屋的补偿问题尚不存在统一性规定，不同地区因地制宜地制定“住改非”补偿政策。

三、常见“住改非”补偿标准有哪些？

（一）按照住宅房屋和非住宅房屋的补偿单价平均值确定

有些地方性拆迁补偿文件规定，对于用作经营的住宅房屋，在拆迁通告发布之前若已经取得合法经营手续、税务登记证并且具有纳税记录，同时房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证上登记的经营地址一致，则其在拆迁过程中，补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）按照住宅房屋补偿值与住宅房屋、非住宅房屋之间补偿单价差额一定比例之和确定

有些地方性拆迁补偿文件规定，对于用作经营的住宅房屋，首先按照住宅房屋评估价格确定补偿基准，在此基础之上，再按照住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的一定比例增加补偿。

（三）按照非住宅房屋补偿单价一定比例确定

有些地方性拆迁补偿文件规定，区分建筑物楼层情况，按照非住宅房屋评估价格一定比例确定补偿标准，比如一层完全按照商用房评估单价补偿，二层往上逐步降低补偿比例。

（四）按照非住宅房屋补偿单价足额补偿，但应当扣除应当补交的土地出让金

有些地方性拆迁补偿文件规定，在拆迁公告发布前，已经“住改非”一定年限，应当按房屋实际用途、根据商业用房评估单价确定房屋补偿价值，不过，应当扣除住宅用途房屋变更为商业用房的土地出让金。土地出让金执行的确定，属于执行政府定价。有的案件中，住改非年限较为久远，土地出让金标准差异较大，应当按什么时间的土地出让金标准确定应扣除差额，实践中争议较大。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条第二款规定，“人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定”。《民法典》第五百一十三条规定，“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”。根据前述规定，应当结合个案中经营权人、当地登记主管部门之间的过错分配，具体确定。如能证明房屋用途变更后主管部门知情并应当及时办理相关手续的，那么一般应当按照“住改非”年份的土地出让金支付标准予以确定。

（五）完全按照住宅标准进行补偿

有些地方规定“住改非”房屋按照原登记用途即住宅确定房屋价值补偿，但另行给予停产停业损失的补偿。在住宅、非住宅市场单价差异较大的情况下，这种补偿方式对被拆迁人来说不是很有利，停产停业损失一项难以弥补前述差额。

小结：

针对“住改非”拆迁补偿问题，目前并没有全国统一的标准，主要由各地方根据实际情况来确定具体的操作方法。但万变不离其宗，“公平补偿原则”应是处理该项难题的要义所在。如果被拆迁人已经经营多年，拆迁后仍然坚持按照房屋登记用途、不考虑商业用房价值差异的平衡，从而给被拆迁人补偿利益造成重大损失，不妨依法提起救济程序，最大程度捍卫自己的合法权益。