导读：

凡是家里要征收拆迁的朋友，都得留心一下房地产评估机构受托出具的《评估报告》，包括房屋价值评估报告、装饰装修评估报告、附属设施评估报告，或者是综合性的多合一评估报告。《评估报告》可谓是房屋征收拆迁活动中多数纠纷的起源。如果房屋的评估价值符合心里的预期，自然是最好的结果。但是，在实践当中，经常会发生房屋评估价值远低于被征收人的期望值的情况。此时，被征收人就需要格外留意收到的《评估报告》，及时行使异议权，避免因为自己的不作为导致以后遇到补偿决定时相关部门据此认为对评估报告不持异议。

一、评估前的房屋基本情况调查

一般，房屋征收红线范围确定以后，具体房屋征收工作的房屋征收部门就会展开房屋基本情况调查工作，调查内容包括房屋的权属、区位、用途、土地使用权面积、房屋占地面积、房屋实际建筑面积、房屋登记面积、房屋建设年代等。就实践中矛盾比较集中的未经登记建筑面积的调查，通常应当是在前述房屋基本情况调查阶段同步进行。调查结束后，一方面，房屋征收部门应当将调查结果制成统计表，在征收范围内进行张贴公布。另一方面，县级人民政府应当根据调查结果，及时组织国土、规划等部门对未经登记建筑面积的合法性进行认定，形成认定结果，一方面要向相应产权人进行直接送达；另一方面也要形成统计表，在征收范围内进行公示。

可以认为，房屋基本情况调查是房屋征收的晴雨表，一旦开始进行房屋基本情况调查，就意味着房屋所在区域将要开始征收了。

二、评估机构的选定与委托

某种程度上来说，评估直接涉及到被征收人的钱袋子，十分重要，因此，评估机构应当具有独立性，能够客观、中立地实施评估工作，以保障评估结果能够如实反映房屋的市场价值，指导房屋征收双方合理确定房屋征收补偿。因此，《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定，评估机构由被征收人选定。具体而言，先由房屋征收部门组织全体被征收人通过开会、意见征求等方式，协商确定评估公司。实践中，由于房屋征收范围通常较大、被征收人人数较多，协商确定的方式一般难以一步到位选定评估公司，而需要进入投票或者摇号、抽签等随机方式确定评估机构的环节。无论是哪种形式，都以事先考虑被征收人的意愿为主。评估公司依法确定以后，具体由房屋征收部门作为委托人，与评估公司签订房屋征收评估委托合同。

实践当中，有的项目可能会出现房屋征收部门或其委托的征收实施单位以暗示、诱导等方式引导被征收人选择特定评估机构，这种“钦定”评估公司的行为不具有合法性，而且后续可能因为征收部门与评估公司之间的“亲缘关系”导致评估结果失衡、损害被征收人的权益，需谨慎应对。

三、评估师入户实地查勘

评估公司取得房屋征收部门的委托之后，应当及时根据房屋征收项目的规模合理估算评估工作体量，安排数量相当、资质适宜的估价师具体开展评估工作。其中，至为关键的一个环节为，估价师与房屋征收部门工作人员共同入户，对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，由估价师、房屋征收部门、被征收人三方共同签字确认。

实践当中，有一些评估公司会因为人力资源不足、征收范围过大而省略该过程，直接根据房屋征收部门提供的房屋基本情况调查开展评估工作、形成评估结论，这种规避法定流程、违反客观估价基本原则的做法也不具有合法性，值得引起被征收人的重视和及时谨慎应对。

四、制作并送达评估评估报告

根据入户查勘掌握的实际情况，估价师结合了解、掌握的当地房地产市场状况，进一步采取市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中的一种或者多种，对被征收房屋价值进行评估。

大多数情况的住宅征收项目是采取市场价格法对被征收房屋进行估价。因为住宅通常在市场上都可以找到较为丰富的交易样例。市场价法并不单纯是对房屋价值的补偿，也包含对土地使用权价值的补偿。以老城区为例，一经征收，土地的区位优势便会呈现明显优势，土地出让价格、房屋交易价格都会明显上涨。该增值利益，在评估时应当予以考虑。另外，商业用房、标准工业厂房也同样可以适用市场价格法估价，参照周边类似房地产价格来确定被征收房屋的补偿标准。

关于其他三种估价方式：①收益法适用于有经营收益的房地产，比如酒店、游乐场、用于出租的标准厂房、仓库等。一般适用较少。②成本法则常见于宅基地房屋拆迁项目，以重新建造房屋的价值减去房屋折旧金额来确定房屋的补偿标准。③假设开发法一般适用于在建状态的房屋、待开发的土地。主要通过估算建设完成后该类不动产的正常交易价格，再在此基础上扣除开发成本、税收等费用，其剩余金额即为评估结果。

评估公司完成征收区域全部房屋的估价后，应当形成分户初步评估结果，并由房屋征收部门在征收范围进行公示。公示期满后，评估公司应当向征收部门提交整个征收项目的整体评估报告和各被征收房屋的分户评估报告，房屋征收部门收到分户评估报告后，应当及时将分户评估报告送达给被征收人。送达时，评估报告应当直接交给被征收人。只有被征收人拒绝签收的情况下，才可以采取留置送达、公告送达的方式。

对于被征收人而言，一则需要警惕评估机构错误适用评估方法的情形，或者是评估方法表明合法、实质不当低估被征收房屋的价值的情形；二则需要注意，如果对评估结果不服，不能简单拒收评估报告而不采取异议措施，否则征收方仍然可以通过留置送达、公告送达完成送达。

五、评估复核与鉴定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九至第二十六条规定，被征收人对评估结果有异议的，在一定期限内——通常是收到分户评估报告之日起十天之内，可以提出复核申请；对复核结果有异议的，在一定期限内——通常是收到复核结果之日起十天之内，可以申请专家委员会鉴定。

实践当中，有的评估复核、鉴定会改变原先不当的评估结果。但也有多数被征收人因为异议理由表达不全面，或者没有以规范的书面形式提出复核、鉴定申请，要么错失救济机会，要么救济之后陷入僵局——原来的评估结果被维持。

鉴于评估的重要性、专业性，一旦被征收人发现评估结果不对劲，建议及时向专业人员进行咨询，针对性采取措施，保障自己的合法权益。