【案情说明】

C先生在2010年9月23日与被告北京一旅游开发有限公司签订《房屋合同》，约定甲方旅游开发公司将位于北京市密云区西田各庄镇某村内一处四合院房屋使用权及所占用的土地（含庭院）使用权转让给乙方C先生使用，使用期限2010年9月至2061年7月，房屋金额48万元整，该公司应于2011年7月30日之前交房，且甲方旅游开发公司应当在C先生入住后的三十日内发给C先生由当地村委会颁发的房屋使用权证。同时，合同还约定，甲方承诺保障乙方在协议期限内的土地使用权益和地上房屋的使用权益，若非因乙方原因导致乙方所行使的相应权益受到损害则乙方有权向甲方索赔。

前述合同签订后，C先生在一周内向旅游开发公司交齐了48万元房款，旅游开发公司出具了收据。2011年7月，旅游开发公司向C先生交付了房屋和土地。C先生收房后，对房屋进行了装修，又添置大量家具、家电，并开始在此居住。

然而，2020年1月3日，一个来自田各庄镇人民政府的电话打破了C先生生活的平静——镇政府工作人员告知C先生其居住使用的房屋已经纳入了违建别墅违法建设，需要拆除。C先生甚为不解，自己明明是从该公司处正常买来的房屋，在购买房屋时对方也出具了其营业执照以及当时密云县相关行政机关的相关批复等材料，为什么时隔十年会被认定是违建，并且要马上拆除呢？为能够保障自己权益，C先生在收到通知后及时委托了黄艳律师团队。

紧随其后，2020年4月13日，西田各庄镇人民政府下发两份《关于清理整治违建别墅类违法建设的通知》，称旅游开发有限公司于密云区西田各庄镇某村内所建的建筑（其中包含C先生房屋），因违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，已于2010年11月经京国土（密）分局罚字[2008]第00X号《国土资源行政处罚决定书》予以没收。同时，《通知》还告知镇政府将于2020年4月19日起拆除违法建筑，要求C先生等住户自行腾退房屋内物品。

自2020年4月24日起，西田各庄镇人民政府历时50天，对包括C先生所购房屋在内的92栋四合院房屋作为违建类别墅全部进行了强制拆除。

【律师办案】

黄艳律师团队在接手该案件后，同时启动多项程序做全面准备：一方面，向北京市密云区人民政府提出复议申请，请求撤销镇政府于2020年4月13日作出的《西田各庄镇人民政府关于清理整治违建别墅类违法建设的通知》；另一方面，向密云区人民法院提起民事诉讼，请求确认C先生与旅游开发公司签订的《房屋合同》无效，并由旅游开发公司返还C先生购房款48万元并赔偿C先生装修款、测绘款以及购房款利息。律师团队同时将村委会作为了共同被告，请求法院判令其与旅游开发公司承担连带责任。而在C先生房屋被强制拆除后，黄艳律师团队也及时帮助委托人提起了强拆违法的行政诉讼。

不过，因属于纳入北京市别墅违建整治清单的项目，且涉及面较广，前述行政救济路径进展缓慢，民事诉讼一度也面临立案进展缓慢的问题。后黄艳律师团队向密云区政府、区自然资源规划局、镇政府等相关部门邮寄了法律建议函，就拆后处置问题提出了协调意见。之后没多久，律师团队便收到了密云区法院谈话通知，民事诉讼步入了正轨。

案件审理环节，旅游开发公司辩称：案涉四合院建设项目自租赁土地后，该公司及时办理了县镇两级主管部门相关审批手续文件，更得到了县镇两级主管部门的大力支持，让项目抓紧落地施工，带领当地村民就业，促进当地经济发展。公司就该项目投资了数千万元，2020年4月全体业主都收到了镇政府的限期拆除告知，公司也业主都遭受了巨大损失。《房屋合同》是公司与C先生真实意思表达，C先生明知农村小产权房存在法律政策风险情况下仍然愿意购买，应承担房屋因国家政策调整被政府部门拆除所造成的一切后果和损失。公司不同意C先生提出的各项赔偿环节。

村委会经法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

针对原、被告双方的争议焦点，黄艳律师团队针对性地提出了法律意见：案涉房屋已经被行政机关认定为违法建筑，并予以拆除，故案涉合同出售不具有合法性的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，那么旅游开发公司基于无效合同取得购房款应当全额返还。而C先生在签订《房屋合同》之前，旅游开发公司出示了其取得的各项行政审批手续，令C先生认为转让行为受法律保护而受让。该过程中，C先生已尽到合理注意义务，旅游开发公司对C先生收房后发生的装修损失应当承担赔偿责任。

【法院判决】

2021年12月31日，北京市密云区人民法院审结此案，作出一审判决，确认C先生与旅游开发公司签订的《房屋合同》无效，旅游开发公司向C先生返还原告购房款48万元并支付房屋拆除之日后的利息，同时，酌情确定旅游开发公司向C先生赔偿装修损失7100元。同时，判决确认，村委会因不属于房屋买卖合同的当事人，基于合同的相对性原则，无需与旅游开发公司承担连带赔偿责任。