【案情简介】

方先生通过中介居间，与王女士、王先生夫妻签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》，购买了王女士名下一套北京XX大学集资所建校产房，房屋总价款为120万元，合同签订时支付80万元，剩余40万元待王女士取得房产证、双方办理房屋权属转移登记手续以后完成支付。

因校方未能如期办结产权登记、小产权分割，方先生与王女士夫妇未能按照合同约定日期完成过户，双方两次签订《补充条款》，约定：王女士夫妇先将房屋交付给方先生，若未在一年半内办理完房产过户手续，方先生有权选择是否继续等待房产过户，如方先生不选择继续等待的，须提前十日告知；如因王女士夫妇一方的原因致使合同不能继续履行，由其退还80万元购房款，并赔偿方先生8万元。

一年半时间很快过去，而房价蹭蹭上涨。距离补充协议约定的过户时间仅剩一个月时，产权证仍然未办到王女士名下，而王先生则委托了另一家中介公司将房子重新挂到网上开始卖，售价150万元。中介很快开始带着新客户看房。由于房价上涨，方先生并不打算放弃房屋，要求与王女士夫妇续签补充协议、等待过户。然而，王女士夫妇却坚持毁约，打算按照补充协议退还80万已付房款、赔偿8万元违约金了事。无奈之下，方先生委托了黄艳律师起诉王女士夫妇要求继续履行合同约定的过户义务。

【诉讼精要】

■一审葫芦判，合同“被解除”

由于此时房屋产权证仍然还在办理之中，黄艳律师代理方先生向海淀区人民法院立案后，及时向法院提交了一份《预查封申请》，限制王女士夫妇处分涉案房产。但是，法院以未正式规定预查封制度为由，不予受理该申请。无奈之下，黄艳律师只得隔三差五地向相关部门了解涉案房屋的产权证发放进程，最终在王女士取得房产证后第一时间将《财产保全申请书》提交给主审法官，成功办理了查封手续。

后，海淀区人民法院开庭审理此案，王先生到庭应诉，称是在方先生口头表示同意解除房屋买卖合同后才重新出售房屋，并找来一名“证人”，该证人声称其以买房为意愿看过涉案房屋，“方先生自称房屋是租的”；此外，王先生还向主审法官提交了未到庭的北京XX房地产投资顾问有限公司书面证词一份，证明带领过客户看房，看房时“方先生自称房屋是租的”。对于前述证词方先生均不予认可真实性，因为其虽然同意过一次王先生带着中介、看房客看房，但却没见过这名到庭的看房客，对北京XX房地产投资顾问有限公司更是闻所未闻。然而，一审法院最终却恰恰根据这两份证据推定方先生行使了《补充条款》中约定的单方解除权，认定涉案合同已经解除，故而判决驳回方先生要求继续履行合同的诉讼请求。

■二审法律战，拨开错判迷雾

一审结果令方先生错愕不已，遂委托黄律师向北京市第一中级人民法院提出上诉：

1)王先生一方提交的二证人，一个是诉争房屋潜在的购买者，只有涉案房屋买卖合同无法继续履行，其买房主观意愿才能得以实现；一个是代理卖房的房屋中介，只有涉案房屋买卖合同无法继续履行，其获取佣金的主观意愿才能得以实现。显而易见，诉争房屋买卖合同无法继续履行是二证人的共同利益期待。因此，二证人与本案具有利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第2项规定，与诉讼一方当事人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。

2)对于普通老百姓而言，房屋是奢侈品。故，人们建立买卖关系时，会签订书面合同，就房屋价款的数额、支付方式、支付日期、过户日期等密切问题进行固定。同样，当人们解除买卖关系时，也必然要对相关密切问题，如退还已支付房款、解约违约金或赔偿金、房屋交付及腾空等，进行书面形式的具体确定。没有一个理性人会随意处置自身重大利益！更何况，本案诉讼双方当事人对合同解除还约定有80万已支付房款的返还和8万元赔偿金的支付义务。但是，一审法院未对这些密切相关的问题进行查明，在被告并未提供解除合同通知或其他协商解除合同书面文件的情况下，仅凭具有利害关系的证人所作证言便草率推定合同解除，不仅有违证据采信规则，也有违生活经验法则。

3)《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条明确规定：“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。一审法院认为方先生未阻拦王先生先生带人看房的行为，即属于“不作为的默示”，显然是对默示制度的错误适用，因为既无法律规定依据，也无合同约定依据，默示依法不能成立。

4)一审法院推定方先生行使的是《补充条款》中约定的合同解除权。然而，该推定与《补充条款》却存在着不可调和的矛盾——根据解除权条款，王女士一方未在约定日期前完成过户是方先生行使解除权的前提条件，行权时间只能晚于该日期。而王先生带人看房发生在约定日期之前，当时行权条件并未成就，方先生并不能行使解除权。故此，一审法院推定方先生行使约定解除权构成法律适用错误。

5)涉案房屋买卖合同约定的购房款已支付2/3，房屋已经由方先生实际居住使用长达2年，诉讼过程中房屋产权证也已经办理到位，房屋买卖合同的继续履行已经不存在任何障碍。合同之所以不能进一步履行，是因为王女士夫妇试图毁约、以更高价格将房屋转卖，那么，在作为守约方的方先生愿意继续履行的情况下，法院应当根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决支持双方继续履行合同。

【案件结果】

北京市第一中级人民法院两次开庭审理此案，并组织了调解工作，最终，方先生与王女士夫妇达成一致调解意见：由王女士夫妇返还80万购房款，支付约金40万元，以弥补方先生房价上涨损失。