2016年12月，马先生将其位于北京市顺义区后沙峪镇某村的宅基地出租给刘先生，由刘先生在宅基地上建造一栋三层公寓对外出租经营，作为对价，刘先生每年向马先生支付10万元租金。在建房过程中，因资金不足，刘先生便与翟先生、龚先生就共同投资建公寓事宜达成合伙协议，各方依次按照10%、50%、40%比例出资、分配收益。

因翟先生是最大股东，2017年3月，刘先生又与翟先生签订了6年期的《房屋租赁协议》。协议中约定：1）未经翟先生同意，刘先生不得转租；2）租金三个月付一次，租金为52间*450元，每三年按10%递增。前述租金实际上是房屋收益，翟先生取得后再按出资比例分配给另两位股东。然而，合同签订后，刘先生仅向翟先生支付了三个月的租金。期间，刘先生将房屋出租给了甲。

2018年2月，多半年没收到分红款的翟先生委托黄艳律师，拟通过诉讼维权。接受委托后，黄艳律师认真分析了案件事实，发现涉案宅基地建房行为并未取得法律规定的审批手续，并且很可能因违反法律强制性规定而无效。为此，黄律师建议委托人起诉合同无效，并要求刘先生返还房屋并支付自2017年6月至实际返还房屋之日起的占有使用费。征得翟先生同意后，黄律师拟好起诉材料，交由翟先生向顺义区人民法院起诉。

在审理期间，法院查明，刘先生也仅向地主马先生支付了2016年12月至2017年12月的一年租金。2017年12月，马先生已经要求租户甲搬走，并重新将房屋租赁给了乙。

2018年10月，顺义区人民法院作出一审判决，认为宅基地使用权是集体经济组织成员的一项权益，原、被告双方通过租用宅基地建房并用于群组经营的形式变相转让宅基地使用权，并且该建房行为并未取得相应的审批手续，双方的租赁合同违反了《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定而无效。因涉案房屋已并非由刘先生或其授权人员实际占有使用，故翟先生要求返还房屋的诉请不能支持。但协议无效后，刘先生应当向翟先生支付自2017年6月之后的占有使用费。因2017年12月之后，刘先生未实际占有控制房屋，而是马先生在占有使用，故占用使用费应当支付至2017年12月。遂判决刘先生向翟先生支付2017年6月至2017年12月的房屋占有使用费共计13万余元。