【基本案情】

2001年2月，临近退休的X女士购买了河北省唐山市路北区某村村民L的宅基地，后花费约14万元建设主正房三间。其后原告与家人一直居住于该房屋。其后又陆续投入近15万进行了装饰装修、修缮维护。

2018年，根据唐山市城市建设总体规划，唐山市路北区B房地产开发有限公司对前述村庄实施房屋拆迁改造。经拆迁调查测量，原告所有的三间主正房为现浇结构，房屋建筑面积94.5平方米，根据该项目《城中村改造补偿安置指导意见》第二部分“村民住宅征收补偿与安置”第一条第（二）项关于“每标准间（21平方米）置换90平方米、实际建筑面积超出标准间面积结合建筑结构以货币形式补差价”的规定，X女士的上述房屋可置换楼房270平方米，户型组合为120、90、60平方米，另可根据主正房建筑面积情况给予搬迁补助费、临时过渡费、面积差补偿等补偿、补助、奖励约14万元。确定前述权益后，X女士与B房地产开发有限公司于2018年10月14日签订《城中村改造搬迁补偿安置协议》。因宅基地系借用X女士堂妹L女士（其户口系该村农业户口）名义登记，X女士在合同乙方一栏写了堂妹L女士的名字。

2018年10月底，B房地产开发有限公司将14万元拆迁款支付到位后，L女士擅自将全部款项取走，此后即一直处于失联状态、刻意躲避X女士。眼看着3套安置房面临交房，X女士担心L女士故技重施、侵占这三套房的利益，遂于2020年委托黄艳律师团队代为起诉，维护自身合法权益。

黄艳律师团队接受X女士的委托之后，及时整理了起诉材料，帮助委托人向路北区人民法院提起了不当得利之诉，要求被告L女士返还拆迁补偿、补助及奖励款项合计约14万元以及资金占用期间利息，并由L女士配合X女士办理三套安置房的交付及产权登记手续。后经过路北区人民法院组织诉前调解与诉中调解，X女士与失联已久的L女士在谈判席上再次相见。经过几次调解之后，双方最终达成一致意见，X女士将一小部分补偿利益分配给了L女士作为借名登记的酬谢，L女士配合L女士完成安置房的交付与产权登记。

【案件点评】

城镇化建设的加快促进了城乡间人口的流动。富裕起来的农民选择到城镇购买房屋，也有一些向往田园生活的城市居民到农村购买村民闲置宅基地。但是，宅基地归农村集体经济组织所有，是集体经济组织分配给集体经济组织成员用于建造住宅的集体建设用地。无论是1999年5月6日发布实施的国办发〔1999〕39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，还是2019年9月20日发布实施的《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，均明文规定农民的住宅不得向城市居民出售，禁止城市居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。因此，城市居民买卖农村宅基地或宅基地房屋的合同，因为违反《土地管理法》关于宅基地由集体经济组织所有的强制性规定而无效。

不过，城市居民在购买的宅基地范围内新建或翻扩建的房屋取得的拆迁补偿安置利益，并不必然因宅基地或宅基地房屋买卖合同的无效而付诸东流。如因此引发诉讼，法院一般会结合买卖双方在合同无效过程中的过错程度、买方对房屋的装修、翻建所投入的资金情况以及民法上的诚实信用原则综合判定拆迁补偿安置利益在买卖双方之间的分割比例。

当然，本案存在一定特殊性，即买方购买宅基地后将宅基地登记在具备宅基地登记资格的亲戚名下，一方面，保障了买卖行为的合法性，但另一方面，也将财产权属安全推向了借名登记的灰色地带。如果借名登记之初就土地、房屋权利归属、日后可能产生的拆迁补偿安置利益做了明确约定，发生争议时可按约定处置。但如果没有事先约定，就需要及时根据争议具体情况、搜集出资购买、实际占有使用房屋和土地的相关证据，通过诉讼等渠道主张权益。