【基本案情】

江苏盐城市的W女士被通知自家的房屋纳入了X棚户区改造地块地块二国有土地房屋征收范围，由于自己房屋的面积本来就不大，而评估公司评出的房地产市场评估单价仅9000余元/㎡，与周边普通商品住宅的市场价16000元－18000元/㎡相去甚远。不拆，原来的房子还可以住。但拆了，拿到的征收补偿款，从市场上买不到不小于原面积的房子。而产权置换的房源，比现在的房子的区位、配套都差了不少，而且置换价格并不低。W女士觉得自己左选右选似乎都没得选。她把征收的情况告诉了在外工作的孩子，一家人商量之后，决定通过法律程序救济。后经过一些旁听比较，W女士选择了委托黄艳律师团队代为救济。

【律师办案】

Ø 征收决定复议与信息公开、评估复核三管齐下，寻找案件突破口

由于W女士委托很及时，房屋征收决定尚在复议期限内，遂负责承办案件的黄艳律师、国艺凡律师及时针对房屋征收决定向盐城市人民政府申请了行政复议，在盐城市人民政府维持征收决定之后，又及时向盐城市中级人民法院提起了撤销之诉。通过证据交换，黄艳律师团队发现，征收决定存在公共利益基础争议——征收区域房屋消防设施、消防通道齐全、房屋使用功能完整，也具有物业管理、社区服务，不符合盐住建房管[2019]6号《盐城市住房和城乡建设局关于印发盐城市市区棚户区改造区域范围和政策适用范围的通知》第三条规定的棚户区界定标准。并且，区政府提交的国民经济和社会发展年度计划、土地利用总体规划、城乡规划三份前置审批文件，批准的棚户区改造项目只有一个地块，且面积是2.8万㎡，但后续征收阶段，区政府拆分为两个地块实施征收，且超面积征收4.066万㎡，不符合《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》第九条。在法庭开庭审理过程中，就前述合法性缺陷以及社会稳定风险评估、征收补偿费用到位情况等方面的质疑，黄艳律师团队与区政府出庭人员之间展开了激烈的辩论。庭审完毕后，案件承办法官询问了各方调解的意愿，就此打开了首调之门。

在针对征收决定复议提起救济程序的同时，黄艳律师团队还针对征收项目全面申请了信息公开，以进一步做到对项目情况的“知己知彼”。在此期间，由于W女士被送达了分户评估报告，两位律师也及时帮助委托人进行了复核申请，避免出现认定W女士对分户评估报告结果无异议的被动局面。

Ø 整体评估报告之诉促成案外调解

在陆续收到的政府信息公开答复，有一份来自区住房和城乡建设局《政府信息公开申请答复书》引起了黄艳律师团队的注意。该答复是针对W女士公开征收项目整体评估报告的申请所作，称整体评估报告信息暂不存在。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”在分户评估报告已经送达并公示期满的情况下，整体评估又怎么会不存在呢？律师团队针对答复及时提起了诉讼，在开庭审理过程中，区住房和城乡建设局答辩称，虽然法律有作出规定，但项目的实际情况是尚未形成整体评估报告，其只能答复不存在。法院最终判决维持了区住建局的答复。

拿到信息公开的“败诉”判决之后，黄艳律师团队又向区住房和城乡建设局提交了一份申请书，要求就评估公司未依法出具《整体评估报告》的行为进行查处。2021年5月份，区住房和城乡建设局称评估公司的行为不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师》规定的处罚标准，故其不予处罚。律师团队再一次帮助委托人提起了行政诉讼。

2021年6月，区政府针对W女士作出了《房屋征收补偿决定书》，准备对地块二棚改工作清零。黄艳律师团队一面准备补偿决定的起诉，一面指导委托人把握前述整体评估查处诉中调解机会。W女士也及时把握住了该轮调解机会，最终签订补偿安置协议，拿到了自己预期中的补偿款。

【案件点评】

在征收补偿安置过程中，法律规定的征收手续是保证被征收人合法权益的基础，每一个细节之处都需要完善。一个细微的违法点可能在征收方看来没有大碍，也看似与被征收人的个案没有关联。但实际上并非如此，像W女士这种情况实务中并不少见，只是看身处其中的当事人能否总体把控，从细节之处见真章。